業務分野 / Practice Areas
不動産
Real Estate不動産の取得・売却・開発から、賃貸借、不動産証券化、REIT まで、不動産に関わる法務を幅広く取り扱います。取引のデューデリジェンスから契約交渉、紛争対応まで一貫して支援します。
主な取扱内容
- 不動産売買・開発契約
- 賃貸借・建物管理
- 不動産証券化・REIT
- プロパティマネジメント
- 借地借家・立退き交渉
- 不動産関連紛争
Overview
取引の一件一件を、
取引の一件一件を、
免許と信用を守る形で進める。
不動産取引は取引額が大きく、法令上の説明義務と契約上の責任が重なります。売買では契約不適合責任と説明義務、仲介では媒介契約と重要事項説明、賃貸では滞納・明渡し・原状回復・立退き、管理では区分所有者や管理組合との関係。宅建業者にとっては監督処分と隣り合わせであり、オーナーにとっては資産の価値と収益に直結します。
越水法律事務所は、宅建業法・民法（売買・賃貸借）・借地借家法・区分所有法・賃貸住宅管理業法を横断して、不動産会社とオーナーの取引と運営を支援します。司法書士が登記を、税理士が税務を担当し、不動産取引に付随する論点を一つの窓口で解決します。不動産業向けの顧問弁護士サービスも業種別に整備しています。
Key Issues
不動産の主な法的論点
経営者・担当者の方からご相談の多い論点と、根拠となる法令・実務の枠組みです。
01
売買の契約不適合責任と説明義務
目的物が契約の内容に適合しない場合、買主は追完請求・代金減額・損害賠償・解除を求めることができます（民法562条〜564条）。宅建業者が売主の場合、通知期間を引渡しから2年以上とする特約以外に買主に不利な特約は無効です（宅建業法40条）。雨漏り・埋設物・土壌汚染・境界に加え、心理的瑕疵は国土交通省のガイドラインが告知の範囲を示しています。
02
重要事項説明・媒介契約と仲介責任
宅地建物取引士による重要事項説明（宅建業法35条）と37条書面の交付義務、調査義務の不履行は、損害賠償と監督処分の両方につながります。媒介契約の書面交付、報酬の上限、両手仲介の利益相反、成約に至らない場合の報酬請求が争点です。
03
賃貸借の滞納・明渡し・原状回復・立退き
自力救済は違法であり、解除には信頼関係の破壊が必要です。原状回復は国土交通省のガイドラインと民法621条を前提に特約の有効性が判断され、追い出し条項を無効とした最高裁判決（令和4年12月12日）もあります。建替えや再開発のための立退きには正当事由（借地借家法28条）と立退料の問題があります。
04
サブリース・賃貸住宅管理業の規制
賃貸住宅管理業法により、サブリース業者には誇大広告・不当勧誘の禁止と契約前の書面交付・説明義務、管理業者には登録制と業務管理者の配置、分別管理、定期報告が義務付けられています。借地借家法32条の賃料減額請求との関係も論点です。
05
開発・用地取得と近隣・管理組合
境界確定、越境、埋設物、土壌汚染対策法、開発許可、接道要件が取得の前提です。分譲後は管理規約、大規模修繕、管理費の回収（区分所有法7条・59条）が続き、近隣からの日照・騒音のクレームは初動の説明と記録が重要です。2026年施行の改正区分所有法（決議要件の緩和等）への対応も必要です。
06
反社排除・本人確認・監督処分
犯罪収益移転防止法の取引時確認、反社会的勢力排除条項、違法用途での使用への対応、宅建業法の指示・業務停止・免許取消の処分への対応を、平時の手順として整えます。
Services
サポート内容
当事務所が提供する主な業務です。案件の規模と段階に応じて組み合わせてご利用いただけます。
売買・仲介Transactions
売買契約書・重要事項説明書・媒介契約書の整備、リスクの高い物件の特約設計、契約不適合の主張への対応を行います。
- 売買契約書・特約の設計
- 重要事項説明書の点検
- 心理的瑕疵・告知事項の判断
- 契約不適合責任の追及・防御
- 手付解除・違約金の処理
賃貸・管理・立退きLeasing
賃貸借契約・管理委託契約の整備、滞納・明渡し・原状回復の対応、立退き交渉、サブリースの適法化、管理組合支援を行います。
- 賃貸借契約書・管理委託契約書
- 家賃滞納の催告・明渡請求・執行
- 立退き交渉・正当事由の整理
- サブリース契約の適法化
- 管理組合の運営・管理費回収
開発・投資Development
用地取得のデューデリジェンス、開発規制、工事請負契約、共同事業・SPC・信託スキーム、近隣対応を支援します。
- 用地取得のデューデリジェンス
- 開発許可・建築規制の整理
- 工事請負・設計監理契約
- 共同事業・SPC・信託
- 近隣対応・行政協議
許認可・登記・税務Compliance
宅建業法の監督処分対応、反社チェック体制、登記、税務を司法書士・税理士と連携して行います。
- 監督処分・行政指導対応
- 取引時確認・反社排除の手順
- 所有権移転・抵当権の登記（司法書士）
- 不動産取引の税務（税理士）
- 不動産業向けの顧問契約
Why Koshimizu
不動産で当事務所が選ばれる理由
この分野で当事務所が提供できる価値です。
Point 01
登記・税務まで一つの窓口で
司法書士と税理士が在籍し、売買に伴う登記、譲渡所得や消費税、法人化やスキームの税務を法務と一体で設計します。
Point 02
免許と信用を守る予防法務
重要事項説明の調査項目、告知の判断基準、契約の特約、反社チェックの手順を社内の運用に落とし込み、処分を受けない体制を整えます。
Point 03
不動産業向けの顧問弁護士サービス
不動産業・宅建業者向けの顧問弁護士サービスを業種別に整備し、日常の取引の相談に継続的に対応しています。
Cases
よくあるご相談例
実際に多くいただくご相談の類型と、当事務所の対応の考え方です。
売却した中古住宅の買主から雨漏りの修補費用を請求された。
契約不適合の該当性、告知・説明の内容、通知期間、特約の有効性を整理し、責任の有無と範囲を判断します。
老朽化したビルを建て替えたいが、テナントが退去に応じない。
正当事由の有無、立退料の水準、交渉の進め方と訴訟の見通しを整理し、退去合意に向けた交渉を行います。
3か月滞納している入居者が連絡に応じない。
催告、保証会社との連携、解除通知、明渡請求訴訟、強制執行までの手順を示し、自力救済にならない対応を徹底します。
管理組合から管理費の長期滞納者への対応を求められている。
区分所有法7条の先取特権、支払督促・訴訟、59条の競売請求を整理し、総会決議から手続までを支援します。
FAQ
よくあるご質問
不動産のご相談について、よくいただく質問です。
不動産オーナー個人でも相談できますか。
はい。賃貸経営における滞納・明渡し・立退き・修繕・売却の相談に対応します。
登記や税務も同時に相談できますか。
はい。司法書士・税理士が在籍しており、同じ窓口で対応します。
不動産会社向けの顧問契約はありますか。
はい。不動産業・宅建業者向けの顧問弁護士サービスを業種別に案内しています。
Column
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